Wenn ein geliebter Mensch von uns gegangen ist und seine Wohnung nun leer steht, was geschieht dann mit dem Mietvertrag? Welche Pflichten und Rechte haben die Erben und welche die Vermieter? Das erfahren Sie im nachfolgenden Artikel.

Rechte und Pflichten der Erben

Automatische Übertragung des Mietvertrags

Der Mietvertrag einer verstorbenen Person wird grundsätzlich auf die Erben übertragen. Dies geschieht automatisch. Menschen, die mit der verstorbenen Person zusammen im Mietobjekt gelebt haben, haben ein Recht darauf, in der gemeinsamen Wohnung zu genau den selben Konditionen des Mietvertrags wohnen zu bleiben. In der Regel betrifft dies Ehe- oder eingetragene Lebenspartner, sowie Kinder oder andere Familienangehörige, mit denen die verstorbene Person zusammengelebt hat.

Der Mietvertrag läuft automatisch weiter, es bedarf also keiner gesonderten Erklärung oder eines neuen Abschlusses des Vertrages.

Lebte die verstorbene Person alleine im Mietobjekt, so wird der Mietvertrag automatisch auf seine Erben übertragen. Auch hier bedarf es keiner Erklärung oder Eintrittsberechtigung der Erben.

Kündigung notwendig

Allerdings müssen die Erben den Mietvertrag kündigen, sofern sie ihn nicht fortsetzen möchten. Dafür steht ihnen ein ausserordentliches Kündigungsrecht zu, welches eine Kündigungsfrist für Privatwohnungen von drei Monaten vorsieht, bei Geschäftsräumen beträgt diese Frist sechs Monate. Der gesetzliche Termin der Kündigung hängt von den ortsüblichen Bedingungen ab.

Wichtig ist beim ausserordentlichen Kündigungsrecht: Es ist begrenzt. Die Erben haben lediglich einen Monat lang nach dem Tod des Mieters Zeit, von diesem Recht gebrauch zu machen. Danach erlischt es, und die Erben müssen müssen die normalen, gesetzlichen Kündigungsfristen beachten.
Die Kündigung des Mietvertrages muss schriftlich und mit Berufung auf das ausserordentliche Kündigungsrecht erfolgen. Sind mehrere Erben vorhanden, so müssen alle die Kündigung unterzeichnen. Sollte dabei eine oder mehrere Personen verhindert sein, so ist eine Originalvollmacht der jeweiligen Person notwendig.

Tritt der Tod des Mieters erst kurz vor der vorgegebenen Kündigungsfrist ein, erhalten die Erben normalerweise eine Bedenkzeit für die Kündigung des Mietvertrags von zwei Wochen.

Das ausserordentliche Kündigungsrecht ist natürlich kein Muss: die Erben können auch unter den normalen Kündigungsbedingungen den Mietvertrag beenden, sofern sie dies wünschen.

Vorzeitige Beendigung des Vertrags durch Mieter

Finden die Erben auf eigene Faust neue Nachmieter für das Mietobjekt, mit denen der Vermieter einverstanden ist, so besteht die Möglichkeit, den Mietvertrag früher zu beenden, als die Frist es vorgibt.

Bereits vor dem Tod die Mieterschaft regeln

Die im Mietvertrag eingetragene Person kann im Voraus, wenn der eigene Tod absehbar ist, festlegen, was mit dem Mietvertrag geschehen soll. So kann z.B. vertraglich geregelt werden, dass das Mietverhältnis bei eintretendem Tod beendet und nicht auf die Erben übertragen wird. Dies ist vor allem dann sinnvoll, wenn eine Erbenermittlung kompliziert oder langwierig erscheint und/oder der Mieter nicht möchte, dass seine Erben mit dem Mietvertrag belastet werden.

Rechte & Pflichten des Vermieters

Der Vermieter hat im Todesfall seines Mieters kein ausserordentliches Kündigungsrecht. Im Gegenteil: ein Todesfall ist kein Grund für eine Kündigung. Eine Witwe im hinterlassenen Mietobjekt könnte eine Kündigung des Vermieters mit ziemlich hohen Erfolgsaussichten anfechten. Hier würde Missbrauch des Kündigungsrechts vorliegen.

Allerdings hat der Vermieter die Möglichkeit den Erben zu kündigen, wenn es ernsthafte, nachweisbare Gründe dafür gibt. Dies wäre z.B. eine vorliegende schwere Demenz der hinterbliebenen Witwe. Sie könnte alleine nicht in der Wohnung weiterleben, da dies eine Gefährdung des Mietobjekts und auch der eigenen Gesundheit und Sicherheit wäre. In solchen Fällen ist eine Kündigung durch den Vermieter denkbar. Jedoch muss eine solche Vermutung vor Gericht nachgewiesen werden.